在傳統(tǒng)的觀念里，買房置業(yè)往往與資產(chǎn)增值、財富積累畫上等號。隨著房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，區(qū)域分化加劇，在某些城市和區(qū)域，購房不僅可能無法帶來預(yù)期收益，反而可能成為持續(xù)消耗家庭財富的負(fù)擔(dān)。尤其對于依賴金融中介服務(wù)進行高杠桿投資的購房者而言，更需要警惕其中的風(fēng)險。

一、 哪些城市的房產(chǎn)風(fēng)險較高？

1. 資源枯竭型與產(chǎn)業(yè)單一型城市：部分城市因主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)衰退（如傳統(tǒng)重工業(yè)、資源開采業(yè)）而面臨人口持續(xù)外流、經(jīng)濟活力不足的困境。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場需求基礎(chǔ)薄弱，新房供應(yīng)可能因早期過度開發(fā)而過剩，導(dǎo)致房價長期陰跌，流動性極差。

1. 遠(yuǎn)離核心都市圈、人口嚴(yán)重流失的三四線城市：在沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入的情況下，這些城市房地產(chǎn)市場缺乏長期支撐。前期因貨幣化棚改等政策刺激產(chǎn)生的房價上漲已逐步回調(diào)，未來升值空間極其有限。

1. 部分新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)：許多城市規(guī)劃的新區(qū)、開發(fā)區(qū)，若產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入不及預(yù)期，配套多年難以完善，會形成大量的空置住房和“鬼城”區(qū)域。這類房產(chǎn)看似價格較低，但未來出售難度大，且持有期間需持續(xù)繳納物業(yè)費、采暖費等固定支出。

1. 高杠桿炒作痕跡明顯、房價已嚴(yán)重偏離基本面的城市部分區(qū)域：前期受投機資金炒作，房價短期內(nèi)飆升，但本地居民收入無法支撐。一旦市場轉(zhuǎn)向，資金撤離，房價容易出現(xiàn)大幅回調(diào)，高位接盤者將面臨資產(chǎn)縮水和負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險。

二、 為何會從資產(chǎn)變?yōu)椤柏?fù)擔(dān)”？

1. 持續(xù)的現(xiàn)金流出：房產(chǎn)持有并非零成本。除了動輒數(shù)十萬、上百萬的資金被占用（喪失其他投資機會），每月還需承擔(dān)房貸月供、物業(yè)費、維修資金等。若房產(chǎn)無法出租或租金回報率極低（如低于1%），它就成為一項純消耗性資產(chǎn)。

1. 資產(chǎn)價值縮水：在需求疲軟的城市，房價可能進入長期下跌通道。這意味著房產(chǎn)的賬面價值不斷減少，如果購房時使用了高比例貸款，很可能出現(xiàn)“資不抵債”的情況，即房產(chǎn)市值低于剩余貸款本金，形成“負(fù)資產(chǎn)”。

1. 流動性枯竭：當(dāng)市場轉(zhuǎn)向買方市場時，變現(xiàn)極為困難。可能需要大幅降價才能吸引有限的需求，且交易周期漫長。在急用資金時，房產(chǎn)無法迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。

1. 金融中介服務(wù)的“雙刃劍”效應(yīng)：金融中介服務(wù)（如按揭貸款、過橋融資、房產(chǎn)抵押貸款等）在購房時提供了杠桿便利，放大了購買力。但在房價下跌周期中，杠桿同樣會放大虧損。一旦還款能力出現(xiàn)問題（如失業(yè)、收入下降），或者抵押物價值跌破平倉線，可能引發(fā)金融機構(gòu)的風(fēng)險處置，導(dǎo)致資產(chǎn)被強制拍賣，損失加劇。

三、 給購房者的建議

1. 轉(zhuǎn)變“只漲不跌”的慣性思維：充分認(rèn)識到房產(chǎn)投資的地域性和周期性風(fēng)險，不是所有房子都值得投資。

1. 深入研究城市基本面：將人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、財政收入、土地供應(yīng)等作為考察重點，優(yōu)先選擇經(jīng)濟活力強、人口持續(xù)凈流入的核心城市及其核心區(qū)域。

1. 理性評估自身財務(wù)承受能力：謹(jǐn)慎使用高杠桿，避免月供支出超過家庭收入的合理比例（通常建議不超過50%），預(yù)留足夠的應(yīng)急資金，以應(yīng)對收入波動和市場寒冬。

1. 審慎利用金融中介服務(wù)：充分理解各類貸款產(chǎn)品的條款、利率風(fēng)險和潛在成本，避免在誘導(dǎo)下過度負(fù)債。對于抵押貸、信用貸等資金違規(guī)流入樓市的行為保持警惕，此類行為政策風(fēng)險極高。

1. 重視租金回報率：在增長預(yù)期不明確的區(qū)域，租金回報率是衡量房產(chǎn)當(dāng)下價值的重要尺度。如果長期低于理財收益率，其持有價值就值得商榷。

1. 分散資產(chǎn)配置：不要將家庭財富過度集中于房產(chǎn)，尤其是單一城市的房產(chǎn)。合理配置金融資產(chǎn)，增強整體抗風(fēng)險能力。

房子是用來住的，不是用來炒的。在房地產(chǎn)市場分化時代，“閉眼買房”的時代已然終結(jié)。購房，尤其是投資性購房，已成為一項需要專業(yè)眼光和風(fēng)險控制能力的決策。避開潛在的風(fēng)險區(qū)域，量力而行，方能確保房產(chǎn)真正成為家庭財富的穩(wěn)定基石，而非拖累未來的沉重負(fù)擔(dān)。